中小房企急谋续命 上市是美梦还是噩梦?

2020-05-30 08:36:15 来源:无冕财经 6个月大赚574%!

  资金压力下,目前有超过10家中小房企排队IPO,但上市这根“救命稻草”,要抓住已经不易,即使抓住了也可能扎手。

  中小房企港股IPO闯关潮再现。

  5月28日,据IPO早知道消息,总部位于成都的合能集团近期正与投行密切接触,筹备赴港上市。加上安徽的文一地产、广东方直集团,仅在5月,便有3家中小房企传出要赴港IPO的消息。

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  拟上市中小房企审核状态。

  据不完全统计,截至5月底,在港交所等待IPO的房企达11家,包括海伦堡、奥山控股、万创国际等。其中,万创国际已是第四次申请上市,海伦堡、奥山控股、三巽集团、港龙地产则是二度出发。

  “中小房企积极提交招股书,说明了上市背后蕴藏的一些机会,包括品牌影响力的提升、融资的机会、专业化运作等,上市后能够做大规模也有助于这些房企的发展。”知名地产分析师严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示。

  但也有多位业内人士向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,房地产调控基调未变之下,叠加疫情冲击,行业的红利日渐微弱,中小房企赴港上市的窗口期已过

  缺钱,进退两难

  无冕财经研究员梳理发现,这一波上市潮中的房企多为区域型房企,土储面积不大,销售规模不及500亿。

  领地集团高度倚赖四川大本营,90个项目中57个位于四川省内;万创国际主要业务位于安徽淮南,土储不满百万平方米;鹏润控股堪称“蝇量级选手”,仅有9个位于河北白沟新城和高碑店这两个城市。

  此外,高速扩张之下现金流紧张、负债率高企是它们的共性。

  以起家于常州的港龙地产为例,近年来,港龙地产激进扩张,仅在2019年收购地块便达16幅,且将总部迁至上海。负债及借款也一路飙升:截至2020年3月31日,其资产负债率为287.0%,相比2017年,上升了2.9倍;借款总额则从2017年的3。18亿元增长超16倍

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  港龙地产财务概况。

  此外,2018年、2019年港龙地产经营活动所得现金净额分别为-6.26亿元、-67.56亿元,连续两年为负。“若未能为经营产生足够的现金流,或以其他方式取得足够的外部资金为业务提供融资,公司的流动性及财务状况可能受到重大不利影响,或未能扩充业务。”港龙地产相关负责人在接受媒体采访时表示。

  再如三巽集团。2017至2019年3年间,其资产负债率由132.6%上升至204%,未偿还借款总额从5.14亿元翻了约3倍,至17.57亿元;借款总额的加权平均实际利率分别为14.9%、14.0%及12.3%,远超6%-7%的行业平均水平;同期,经营活动所用现金流量净额连续三年为负。

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  三巽集团财务概况。

  “上市最主要的动机就是拓宽融资渠道,增强公司的现金流。”对于这波上市潮,诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,今年一场“黑天鹅”突袭,加大房地产行业的压力,销售短期下滑,回款放慢,虽然市场也在逐步回升中,但还未恢复到去年同期水平。这期间,中小房企更需要充足的现金流去对抗风险。

  需要注意的是,“缺钱”是这波房企寻求上市的主因,却也成为上市的拦路虎。

  仍在排队的11家的房企中,海伦堡、奥山控股、万创国际的IPO闯关之路已走了近两年,三巽控股、港龙地产则在今年招股书失效后迅速更新,二度递表,上市之路颇为曲折。

  “最主要的原因还是这些房企本身的负债率相对较高,财务指标数据不可观。其次,内地赴港上市越来越多,赴港上市的通过条件也相应地提高。”王小嫱指出。

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫亦向无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,港股市场对内地企业上市有相应的财务报表制度要求,在土地储备、物业评估、公司业绩增长、销售均价、项目所在土地评估等方面都有严格的规定限制,一旦有一点不符合便会卡住。

  焦急上市背后,是中小房企日益严峻的生存环境。2020年疫情期间,虽然央行多次放水,但在“房住不炒”的总基调下,最终流入房地产的资金有限,中小房企所获更是杯水车薪,流动性风险进一步加剧。

  过去的4月,海外发债遇冷,国内债券市场环境呈边际宽松状态。据Wind数据,4月房企信用债融资规模1081.9亿元,环比增加6.4%,同比增加 74.9%。与此同时,融资利率也有所下降。但从发债主体来看,境内债券市场仍是头部房企的主场,中小房企难以分得一杯羹。

  谢逸枫认为,当下中小房企很难获得融资,尤其是银行贷款的资金很难拿到,“现在是非常艰难,‘活下去’比拿地扩大规模更加重要”。

  如此一来,上市融钱无疑成为中小房企们的“救命稻草”。

  救急,难救命

  打赢港股IPO一战仅是开始,后续中小房企面临的挑战依旧很大。上市后投资者是否“买账”、能否融到“便宜钱”,仍要打个问号。

  从去年上市的6家中小房企表现来看,认购不足、开盘遇冷、募资资金少的情况普遍,堪称“流血”上市。德信中国(02019.HK)、银城国际(01902.HK)、天保集团(1427.HK)、新力控股(02103.HK)均遭遇香港部分认购不足的发售股份重新分配至国际发售,且上市首日股价均破发,目前股价依旧接近发行价。

  这6家房企IPO融资额都不高,其中,排名TOP30的中梁控股募资金额为32。29亿港元,新力为21。9亿港元,其他4家更少,银城不到10亿港元,位于河北涿州的天保集团只有5。24亿港元。

  此外,融资的闸门虽然开启,但钱并不便宜。以新力控股为例。2020年3月,新力控股发行了一笔2.8亿美元的优先票据,票面利率达11.75%;过去的2019年,其加权平均财务成本9.2%,仅比2018下降0.1%。

  新力控股的债务压力依然很大。截至2019年,其债务总额265。7亿元。其中,一年期债务占比44%,为116亿元,1-2年期债务占比43%,2-5年期仅有13%。同期,其在手现金及银行结余仅有166亿元。

  资金问题难解之下,业务扩张难免受到掣肘。过去一年,新力控股在江西大本营之外,进军长三角与大湾区,全年斥资194.5亿元拿下36个项目,权益建筑面积达280万平方米,长三角和大湾区的面积占比达56.2%。

  但随之而来的,是因区域扩张导致的利润率下降。“新力在江西的净利润率是10%,但在长三角、大湾区等地的利润水平仅5%左右。当新力进入长三角和大湾区后,利润率下降是可以理解的。”新力控股联席董事长兼总裁陈凯在2019年业绩发布会上表示。

  可以看到,在目前的环境下,于中小房企而言,上市融资对其背负的巨大债务或只是杯水车薪,对改善公司财务状况难有实质性影响,规模扩张更是后话。

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  2020年4月房企各梯队投融资金额集中度,图片来自克而瑞。

  反观本轮上市的中小房企,负债率偏高、还债压力大之外,体量小、偏居一隅的共性,将成为其未来规模化、可持续发展的“痛点”。

  比如三巽集团。其土地储备过于集中,且只重仓少数三四线城市:近九成项目位于安徽省,其中亳州单个地级市土储占比竟达41.6%,滁州占比19.7%,两者相加占到总土储逾六成。

  其在招股书中表示了借上市进行业务扩张的愿望,“将对业务做出进一步扩展,提高在安徽的市场地位,同时计划布局杭州、宁波、无锡等长三角城市,并拓展粵港澳大湾区、武汉、郑州等区域及城市群”。

  但在当前行业马太效应愈显、棚改红利已近尾声的情况下,要实现规模突围谈何容易。

  “上市可能是噩梦,不上市反而还能是美梦。”谢逸枫对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,除非具备较好的融资背景、大公司“输血”,或者有充足、优质的土地储备和开发资源,否则不要轻易上市

  在他看来,在业绩无法保持稳定增长,负债率高、利润低的情况下,中小房企上市后出现股价暴跌,甚至退市的可能性非常高,“中小房企的风险管控能力比较差,一旦遇上调控便很容易出现资金链断裂,或者被兼并收购”。

  王小嫱同样表示出担忧,“赴港上市的股价不可观,还是由房企本身决定的,要想股价高,企业本身的状态,包括经营状况,财务状况要相对较好,但当前赴港上市的房企负债率普遍偏高,还债压力大。”

  处境艰难的情况下,中小房企的出路在哪儿?

  “中小房企此时赴港IPO,肯定是有压力的,包括现在销售行情受到影响。”严跃进对无冕财经(ID:wumiancaijing)研究员表示,但也要看到,两会报告中提及的城镇化还是能够激活东部、中部、西部的房地产市场,尤其是中部一些省份的开发商,发展机会还是很大。

  他指出,上市艰难的情况下,中小房企还是有机会去积极开拓一些业务,包括老旧小区改造、进军县城的房地产市场等。

  王小嫱则认为,“最好的出路还是寻求企业自身的内增长,加强企业的运营能力,调整企业的债务结构。作为中小房企,首先要关注财务指标,获得持续性的盈利能力,再考虑扩张规模。”

关键词阅读:房企 上市

责任编辑:伍书哲
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